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不动产类资产证券化合规快跑
随着政策支持力度加大以及企业转型的巨大需求,我国不动产类abs迎来快速发展。但是,目前资产证券化和房地产信托投资基金等相关法律法规尚不健全。为此,需要加快健全完善法律法规,也需要监管部门、中介机构和实体企业等各方面的共同努力 最近,企业资产证券化(abs)业内有两则消息引发关注: 一是首例以资产证券化基础资产转让为审查内容的司法裁判案件——凯迪电力abs司法判例诞生,并开创了行业多个"首次"。 二是长租公寓公司杭州鼎家网络科技有限公司发出通知,称公司因经营不善导致资金链断裂,4000租户或将面临押金租金损失。部分投资者对自如友家公寓、蛋壳公寓、魔方公寓等长租公寓运营方发行的存量多期房租分期信托受益权资产支持专项计划产生怀疑。 一边是不动产类abs快速发展现状和巨大的市场需求,一边是国内abs法院判例极少,资产证券化和房地产信托投资基金(reits)等相关法律法规有较大完善空间——abs发展仍面临众多问题。 不动产类abs快速发展 中诚信结构融资部高级分析师陈轶萌介绍,从结构看,以不动产类资产为基础资产的abs产品占比明显提升,远超过此前
经济日报2018-09-19
供需平衡下的楼市 趋稳已成主旋律
在国内走到大街小巷总能听到有人议论房价,这种现象的存在总让人觉得有些诧异。但现实面前也是国人的一种无奈,因为与其他商品比较只有房子在超乎常规的增值。正是在这种裂变效应的影响下传统的居住理念也逐渐扭曲,房子渐渐成为了的创富工具,正式在这种思维逻辑的影响下很多人都会问:2018下半年楼市主旋律会是怎样? 2018年上半年,在国家"房住不炒"、"限购不放松"、"金融监管趋严"等联动政策驱动下。房地产市场无疑在延续着"分类调控、因城施策"。但尽管各地调控政策密集出台,直到现在购房者中"买买买"的声音依然不绝于耳。限购背景下在有效控制"炒房"群体的同时也调控了一批刚性群体。 一二线城市楼市总体平稳 二三线小幅增长 一线城市市场涨幅已经持续放缓。二三线城市随着逐渐可能出现的调控政策,目前价格上涨态势也将出现放缓。在国家大的宏观政策影响下,各地继续坚持因地制宜、因城施策、综合调控,努力促进房地产市场平稳健康发展。从政策层面看国家在尝试建立楼市调控长效机制,由"遏制房价过快上涨"向"坚定遏制房价上涨"的调控逻辑转变。 来自国家统计局数据显示2018年1-8月份,房地产开发投资76519亿元,同比增长
房天下2018-09-18
房屋租赁行业7年裂变 直面监管困局
过去7年,房屋租赁行业究竟发生了什么?哪些因素促成自如等长租公寓的快速扩张?资本在其中充当着怎样的角色?机构化的租赁业又将如何解决一对多模式下的管理难题? 成立7年,不断"裂变"的自如正印证着住房租赁市场的新变化。"甲醛门"事件,长租公寓局部垄断现象,以及监管部门出手干预的房租暴涨情况,都使这一行业的发展模式引发诸多争议。 脱胎于链jia 自如脱胎于链jia。2010年,时任ibm首席战略咨询顾问的熊林加盟链jia,随后,熊林一手打造自如项目,并担任ceo至今。2011年5月24日,链jia启动自如业务;同年10月18日,自如事业部正式成立。 从运营模式看,长租公寓分为"集中式"和"分散式"。前者主要为传统的商业地产运作模式,以独栋商业楼宇为运作标的,后进行改造升级;后者房源来自分散的业主,通过房屋经营,标准化服务与改造,提供全新租住体验。 自如是分散式长租公寓的代表,相较传统长租公寓低价租进房源、高价转手的盈利模式,自如不仅赚取差价,还多收取一层服务费。 "每个月房租的10%是服务费,包括物业、网络、保洁等,水电另算。"深圳租客严先生告诉记者,他在南山西丽片区租住了一个自如单间,这
房天下2018-09-18
加速去化 房企“快跑”
"金九银十"是房地产传统的销售旺季,虽然今年的金九银十势头难再,但进入到九月份,大型房企还是纷纷抓住这一时机,推出范围的促销活动。中国恒大集团(以下简称"恒大",03333.hk)更是率先在范围内降价打折并开展全员营销卖房活动,住宅折扣达7.4折。 按照惯例,大部分房企推货集中在下半年,9-12月为传统供货高峰期。面对去化难度增加、融资收紧、负债高企的大环境,房企自下半年以来,尤其是9月份之后不得不加速去化以换取业绩和现金流。 在上海、广州、杭州等一二线城市,个别项目也闻风降价或者变相促销,以吸引购房者。"有些板块已经有打7折的现象,尤其在投资客聚集的地区,本地的小型开发商先撑不住就开始打折。而在一个城市,降价都有蔓延性,先是远郊,再慢慢蔓延到市区。"一位top20房企营销负责人对经济观察报表示,今年下半年以来,大部分城市的房地产行情下行趋势明显。 新城控股高级副总裁欧阳捷对经济观察报表示,之所以出现房企促销的现象,主要在于市场预期出现了巨大的变化,从而带来购房意愿的改变,"快速去化跑量,抓回款、抓现金流确实已是
房天下2018-09-17
洋房姐姐
海南房产老凡
莫让公摊面积成开发商“宰客”的深坑
据媒体报道,在当前房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。网民认为,公摊面积"猫腻"严重影响了群众的居住获得感,建议从制度上堵住现行法规漏洞,适时引入以套内面积为单位的房屋计价体系,并对公共设施、公摊部分提出规范要求。 事实上,由购房者分摊购买的共有建筑面积,因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。由于公摊缺乏相对统一的标准,开发商的操作空间非常大。 网民"谭浩俊"认为,广大居民在购房时,不仅要承受房价上涨带来的压力,还要承受开发商各种不规范行为带来的伤害。体现在房屋面积上,不仅时常出现销售面积与实际面积存在差异的问题,而且存在公摊面积比例过高、建筑面积折扣过大的问题。如果说房价上涨还能看得见、感受得到的话,公摊面积则是一把"杀人于无形的剑"。 当然,公摊面积的问题并非无法解决,推行套内面积计价就是方法之一。网民"艾振强"认为,采取套内面积计价的主要好处在于"让房产交易更加透明,程度减少后续纠纷,保护购房者合法权益",同时程度避免公摊面积埋下"不公平"隐患。 "‘房子是用来住的&rsq
经济参考报2018-09-17
买房投资逻辑将逆转
今时不同于往日。野蛮生长的房地产市场时代已然过去。 前几年,房子一度成为财富暴增的工具。现在,买房还能造富吗? "我在2016年底花了460万在福田梅林买了一套74平方米的三居室,加上种种税费和中介费将近15万,整个成本算下来要475万。"陈永告诉我,"现在快两年的时间了,我本打算卖掉这套房子换一套更大的房子,现在的挂牌价格在520万左右,但如今调控严厉,中介说510万成交的机会比较多,这样算下来账面上看似有35万元的利润,但如考虑首付140万的利息以及每月月供所产生的利息,可能只剩下几万元。"其实,这种情况在近期深圳楼市并不少见。朋友莫迪去年底在布吉上水径片区购买了一套89平方米的三室新房,单价在每平方米53000元,现在同一小区的二手房挂牌价也就是大概这个水平,房子还未到手月供已经开始。 "对刚需来说还是尽早下手,房价和购房成本一直在上升。不过,现在想着靠买房赚大钱,我从来没想过。"陈先生如是说。更有人这么说,深圳房价最重要的属性还是保值。如果每年的涨幅低于10%,投资人肯定亏钱,因为资金成本太高了。 在严厉的楼市调控和资金成本大幅上升的当下,"买房大赚"的想法已经发生了变化,
房天下2018-09-14
楼市进入“逢乱必查”时刻,贵阳开启刑事打击!
6月底,住建部等七部委联合在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。 值得注意的是,联合整治行动中,除去住建部、市场监督总局等部委,公安部也位列七部委之列。 整治重拳之下,贵阳近期也出台专项的方案,包括重点打击投机炒房、房地产"黑中介"、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等4个方面。 而就在两天前,为切实治理贵阳市房地产市场乱象,广泛发动群众监督,贵阳市治理房地产市场乱象专项行动领导小组办公室,公布了各职能部门的投诉举报方式。 贵阳楼市"重拳治乱"的通讯录一出,可见这次的重视程度很高。 相关的八个关键职能部门:贵阳市住房城乡建设局、贵阳市公安局、贵阳市发改委、贵阳市税务局、贵阳市工商局、贵阳市综合行政执法、贵阳市司法局、贵阳市市公积金管理中心,逐一明确投诉举报方式,落实分管的事项,统统开启治理楼市乱象的模式。 其中,贵阳市公安局负责房地产犯罪方面的查处工作。 这也意味着,贵阳对于楼市乱象的整治将采取相关的司法手段。一旦房地产领域的行为,触犯相关法律法规,就可以采取刑事打击等举措。 其实,自去年以来,很多城市对一些炒房团伙进行了刑事打击。因伪造身份证明、收取"茶水费"
中国经济周刊、房天下2018-09-13
网签和备案的区别,拿走不谢!
购房者买的房屋最终实现合法存在,要经过网签和备案两个流程,实际购房中大家常常把网签和备案当做一回事,其实不然。虽然两者的共同作用是防止一房多买,但还是存在本质上的区别。 我们从4个方面分析两者的区别,清楚了网签和备案的不同,才能更好的实现房屋买卖的合法性。 1、实际意义 网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋,防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。 购房网签相当于在房屋管理部门将买卖协议备案,并在互联网上公示,而且网签后还会得到一个网签号,可以在互联网上查询网签信息,已经网签过的房屋,无法进行第二次网签,一定程度上有利于避免开发商一房二卖,是一种行政管理行为。 备案包括开发商备案和购房合同备案。 前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格,面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后,在房屋管理部门登记备案,实现法律效力的一种方式。本文我们主要阐述后者备案情况。 2、办理时间 网签是在开发商已经取得了预售证,且购房者也满足购房资格,完成选房,签订合同之后,在售楼部或者在房屋管理部门完成的。 在这里,我们要注意的是,现在有一部分开发商会在
房天下2018-09-13
房虫老张
楼市成限竞房主场 改善盘为稀缺
未来每10套新房里有5套是限竞房 二手房亦将受到冲击 "截至9月11日,北京限竞房进入卖不完的时期,网签仅12%,实际平均卖出不足4成。"中原地产首席分析师张da伟告诉北京青年报记者。 在北京严格的调控下,限竞房遭遇淡市。截至日前,北京合计有16个限竞房项目取得18期预售证,合计提供商品房限竞房源9038套,达到了93.5万平方米(另外还有超过30万平方米车位等配套)。从网签数据看,因为部分项目刚取得预售证,只有8个项目有网签数据,合计网签只有1089套,按照这个比例计算,网签销售率只有12%。而即使计算所有项目的真实销售,市场已经入市的这16个项目,平均去化也不足4成。另有数据显示,北京每新推10套新房,其中5套是限竞房,4套是7090政策房,只有一套是改善房。这就意味着,在未来一段时期,限竞房将展开白热化竞争,而另一方面,超过90平方米以上的改善型楼盘将会越来越稀缺。 买房人购买心理受挫 限竞房也在打折卖 一份来自58安居ke房产研究院的报告称,8月购房者和经纪人信心指数都出现回落,其中,购房者信心指数为98.4,环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3%,环比下降6.3%。
房天下2018-09-13
楼市去库存告捷,棚改货币化引擎开始熄火
房地产去库存进入尾声? 时代更迭,大部分城市已从房地产去库存转向补库存。 4年前,呼和浩特个取消楼市限购,喊出去库存的口号,从此拉开了楼市去库存的序幕;4年后,个宣告"全面停止房地产去库存"的城市仍是呼和浩特,并由此释放出房地产去库存进入尾声的信号。 商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。国家统计局数据显示,2015年末,商品房待售面积至71853万平方米。经过两年多的去库存,至2018年7月末,商品房待售面积已降至54428万平方米,跌至50个月以来点。 去库存任务的结束,意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式,曾是促进三四线城市去库存的"功臣",如今也将"功成身退"。 中国人民银行武汉分行行长王玉玲建议适当压缩棚改计划任务,逐年减轻或取消对地方政府棚改任务的考核,取消棚改与"去库存"相挂钩政策,因地制宜推进棚改货币化安置,将以货币安置为主转为以实物安置为主、货币安置为辅。 "对于房价涨幅居前的三四线城市,应该停止土地拆迁的货币化补偿政策,减少或停止棚户区改造的货币化安置。住房市场平稳的城市可采取逐步退出去库存政策的方式。"中国社会科学院金融所房
中国房地产网2018-09-11