[摘要] 下半年以来，土地市场流拍频现，全国土地市场加速降温。yi居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示，8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。
流拍频现 加速降温
下半年以来，流拍频现，土地市场加速降温。yi居研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示，8月，40个典型城市土地成交环比小幅上涨，土地出让连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。
数据显示，8月，成交面积整体平稳。其中，土地成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%；土地成交面积环比增长38.3%，同比增长39%；土地成交面积环比下降24.3%，同比增长63.1%。
从1至8月受监测的40个典型城市成交数据来看，这些城市年初累计土地成交31306.1万平方米，环比增长17.9%，同比增长20.3%。从曲线看，目前已经保持连续18个月的正增长态势，但6月以来增幅明显放缓，呈现降温趋势。yi居研究院研究员沈昕分析称，参考历史规律，考虑到持续收紧、各地市场逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓，全年40城土地成交建筑面积会略涨，但幅度不会太大。
从土地收入来看，2018年1至8月，40个典型城市累计收入14778亿元，同比增长10.9%。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，6月以来下跌趋势较为明显。
与此同时，近期杭州等城市土地拍卖不断遇冷，8月27日杭州集中出让主城区三宗宅地，分别以3%、2%、0%溢价率成交，这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。虽然杭州依然是，但从近期几场土拍来看，溢价率较之前已大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成，房企拿地趋于理性，降温态势明显。
8月，受监测的40个典型城市土地成交溢价率为17.3%，与7月相比下降1.7个百分点，与去年同期相比下降20.9个百分点。需要指出的是，过去一年快速下滑，与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。
值得一提的是，8月，上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%。沈昕分析认为，这主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都是此前的热点城市，调控较为严厉。“预计未来几个月40城土地成交溢价率将继续下滑，按过去短规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。”
另一方面，土地出让已经连续五个月同比下跌。8月，40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米，环比下跌2.9%，同比下跌17.7%。沈昕分析认为，造成该现象的原因在于，一是整个降温明显，甚至多个热点城市出现的现象；二是成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。
综合历史数据，土地成交增幅自2016年9月达到峰值后便一路震荡下跌。yi居方面认为，预计2018年全年土地出让均价仍将保持正增长，但增幅比2017年将有所回落。其中，受监测的40个城市将全年保持同比下跌态势。
8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人，要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房等问题，大力整顿规范市场秩序，严厉打击投机炒作，遏制上涨。
“目前以及部分热点的均出台了较为严厉的调控措施，在部分城市供地量增加的情况下，成交面积有所上涨，但总体成交和溢价率维持在较低水平。的土地成交面积虽然出现较大的环比下滑，但是成交均价创新高，依然较为火热。”沈昕表示，在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计的仍会逐渐降温。
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