[摘要] 在一场接一场的发布会后，房企2018年中期业绩也露出真面目。在调控背景下，标杆房企的业绩增速不减，强者恒强的格局依然持续。但在业绩飘红的情况下，部分房企负债居高不下，为保现金流，拿地节奏正在放缓。
10多家房企销售额500亿-1000亿元；资金链遭遇考验，在高周转的同时，放缓拿地谨慎补仓
数据来源：新京报记者根据上市房企公告整理
备注：除绿地外，其他均为建筑面积（权益前），部分房企以为统计口径。
在一场接一场的发布会后，房企2018年中期业绩也露出真面目。在调控背景下，标杆房企的业绩增速不减，强者恒强的格局依然持续。但在业绩飘红的情况下，部分房企负债居高不下，为保现金流，拿地节奏正在放缓。
业绩
前三房企销售超万亿
从业绩上看，上半年房企交了一份不错的成绩单。与此同时，销售规模仍然是房企下半场征战的利器。据记者不完全统计，截至目前，已有7家房企销售额超千亿，10多家房企销售额位于500亿-1000亿区间，分别比去年同期多出1-3家。业内预计，全年千亿房企数量将达到30家以上。
其中，自2017年全年销售跃居行业以来，持续保持领先优势。今年上半年，碧桂园实现合同销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，完成去年全年销售额的74.9%。稳坐销售额排行榜位置。
虽业绩上并未令投资者失望，但质量和安全成未来发展聚焦点。业内预计，碧桂园受一系列事件影响，估计下半年销售会受到一定程度的影响。
在年初提出“新恒大”的战略后，恒大上半年亦交出了一份不错的成绩单。上半年，恒大累计实现合约销售金额约达3041.8亿元，按年初定下的5500亿元销售目标，恒大上半年完成率为55.3%。
yi居研究院智库中心研究总监严跃jin指出，从房企中期业绩数据可以看出，当前房企享受到了三崛起的机会，下半年部分房企将加快推盘节奏，这或与资金面压力增大有关。
同策咨询研究部总监伟亦指出，预计下半年，随着资金压力增大，不少房企会加快回笼资金，从而降杠杆、降风险。
实际上，谈到下半年销售策略，不少房企强调了“积极销售”、“分化加剧”等关键词。表示，一方面，积极销售，积极，提升资金使用效率。另一方面，坚持稳健投资，把握核心业务投资节奏，合理控制项目资源规模。远洋方面称，行业内竞争持续激烈，弱肉强食、分化加剧，企业追求规模、效率、融资创新的各项动作也将持续。
负债
管控风险 房企主动降负债
2018年上半年，龙头房企大多销售飘红、营收大增、净利上涨。但在一片繁荣表象下，不少房企出现净负债率上升、经营性现金流转负或大幅缩减的现象。
上半年经营活动产生的现金净额-42.55亿元，同比减少119.47%，负债总额约为11393.67亿元，比年初增加16.42%。保利地产2018年中报显示，2018年上半年经营活动产生的现金流量净额约为-98.33亿元，比上年同期减少2.35%。此外，上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿元，但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。
对此，yi居研究院智库中心研究总监严跃jin表示，经营性现金收入背后反映的都是资金问题。销售回笼速度较慢，而且对外投资力度大时，企业自有资金的压力会较大，这时候加大融资，进而易带动负债数据的上升。
在衡量企业长期偿债能力的净负债率方面，记者统计发现，中海、的净负债率较为，分别为27.9%、32.7%。不过，包括泰禾、中粮、佳兆业、绿地等房企，净负债率仍处于高位。
其中，泰禾今年上半年负债率为85.67%，较年初下降2.16%，净负债率为372%，不过，这一数据相比今年年初，已大幅下降102个百分点。据悉，今年上半年，降杠杆、控负债成为泰禾的重要任务之一。
值得注意的是，不少房企为管控金融风险，主动在负债数据上进行下调。以恒大为例，去年年初提出了战略转型，从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。
从中报的财务数据看，恒大降负增效的成果非常显著。先是在去年上半年还清了1129亿永续债，然后进一步削减外部借款。截至今年6月30日，恒大为81.7%，与去年年底相比减少了4.6个百分点，净负债率为127.3%，与去年年底相比减少了56.4个百分点。
亿翰智库研究总监于小雨表示，目前房企净负债率分化严重，规模型房企净负债率保持降低水平，如始终维持在35%以下；、恒大出现不同程度的下降。主要原因在于规模房企布局均衡，受政策调控影响较小，销售回笼情况较好，货币资金相对充足。中小型房企容易受调控、融资等政策影响，净负债率整体呈现上升趋势。此外，受当前融资环境的影响，房企的融资成本均有不同程度的增加，规模大、评级高的房企受到的影响小一些。
土地
放缓拿地节奏以保现金流
持续加码、融资环境不断收紧，房企资金链遭遇严重考验，在提高周转加速的同时，部分房企也放缓拿地节奏，谨慎补仓，以保证现金流。
根据克er瑞统计数据显示，今年上半年房企土地投资力度整体弱于去年，30的房企拿地销售比均较2017年有大幅下滑。此外，100新增土地建筑面积不足去年全年的45%。
放缓拿地节奏的不乏恒大、保利等龙头房企。以恒大为例，今年上半年新增68个项目，面积3086万平方米，与去年同期的6763.6万平方米下降54%。保利地产今年上半年新增容积率面积为1510万平方米，同比下降10.8%。阳光城上半年新增计容面积551.85万平方米，同比下降23.5%。泰禾集团今年上半年新增土地8宗，新增建筑面积167.02万平方米，同比下降70%。
此外，为了防范风险，近两年来抱团取暖、联合拿地以及通过并购入股的方式已然成为房企在常用的方法，今年尤甚。
以为例，今年上半年，新增的项目中，按，90.8%为合作项目。去年同期，64.7%的新增项目为通过合作方式获取。保利地产今年上半年通过并购、合作等方式获取项目45个，占拓展项目总数的64%。泰禾今年上半年新增的8幅地块有7幅为收购所得。
虽然部分房企土地投资节奏有所放缓，但是不少房企仍然积极补仓。今年上半年，新获取项目530个，预期建筑面积8478万平方米，同比上涨66.8%。而绿地上半年新增权益同比增长242.5%。
yi居研究院智库中心研究总监严跃jin表示，近期的部分地块较低，房企可以捡漏拿地实现弯道超车。
（原文出自：新京报）
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